Commercieel Vastgoed in COROP-gebieden 2020 (NVM)

Voor 40 gebieden in Nederland wordt de situatie in de winkel-, kantoren- en bedrijfsruimtemarkt getoond. U kunt zowel de voorraad, het aanbod en de opname, uitgedrukt in vierkante meters zien. Daarnaast zijn de leegstandpercentages per categorie zichtbaar, net als de huurprijsontwikkeling en het beleggingsvolume. De meetperiode loopt tot en met de eerste helft van 2020. Hierdoor zijn een aantal eerste effecten van Covid-19, waarvan de uitbraak in Nederland in maart zijn aanvang had, zichtbaar. In het algemeen zien we een daling in de opname en het beleggingsvolume. De reden hiervan is terughoudendheid van huurders en kopers op de commercieel vastgoedmarkt als gevolg van de toegenomen onzekerheid in de gehele economie, die ook zijn weerslag heeft op het vastgoed. Hoe de investeringsbereidheid zich verder ontwikkelt wordt zichtbaar in andere publicaties van NVM Business en de volgende uitgave van dit COROP-rapport.

De commerciële vastgoedmarkt en het coronavirus

In korte tijd heeft het coronavirus de wereld in zijn greep gekregen. Naast de persoonlijke impact op mens en samenleving kan het virus mogelijk zijn weerslag krijgen op commercieel vastgoed.   Hoe groot die impact uiteindelijk zal worden valt nu nog niet te zeggen en zal afhankelijk zijn van factoren als de duur van de virusperiode en het vertrouwen dat mensen in de economie hebben.   In de publicatie Stand van Zaken Commercieel Vastgoed 2020 Stand van Zaken Commercieel Vastgoed 2020 valt te lezen dat de commerciële vastgoedmarkt het afgelopen jaar volledig op stoom was. Als gevolg van alle recente onzekerheden is het afwachten hoe de beleggers- en huurdersmarkt zich ontwikkelt.Het effect van het coronavirus verschilt per sector. Sectoren als de retail en horeca zijn afhankelijk van de consumentenvraag en die is afgenomen. De logistieke sector zal naar verwachting een beperkte impact ondervinden. Mogelijk zijn hier ook kansen. Supermarkten draaien een recordomzet en e-commerce laat eveneens een omzetstijging zien.Om de effecten met zo min mogelijk schade voor partijen te laten verlopen is samenwerking van groot belang. Er is tenslotte geen zichtbare schuldige die kan worden aangewezen. Partijen als de overheid, financiers, beleggers en huurders moeten in gesprek blijven om dit gezamenlijk te dragen.Dit gebeurt al. Inmiddels hebben de ABN Amro, Rabobank, ING, de Volksbank en Triodos besloten dat kleinere ondernemingen die in de kern gezond zijn zes maanden uitstel van aflossing op hun bestaande leningen krijgen. Ook IVBN-leden zullen op maatwerkbasis retailers met zware omzetverliezen tegemoetkomen.Hopelijk blijft de lengte van de onzekere periode beperkt en blijft het vertrouwen tussen partijen behouden.

Ontwikkelaars: Alles goud wat er blinkt

Het gaat de projectontwikkelaars goed. Na een aantal jaren van stagnerende productie, meldden de ontwikkelaars dit jaar zoveel projecten aan die daadwerkelijk gerealiseerd worden, dat de Top Ontwikkelaars zoals voor de crisis weer uit 101 partijen bestaat. Bart Meijer van MRP: ‘Iedereen is nu net zo vurig optimistisch als ze een paar jaar geleden vurig pessimistisch waren.’ Bas van Veggel van COD: ‘Alles wat we aanraken wordt van goud.’

Van Veggel en Meijer vertegenwoordigden de nummers 1 en 2 op die lijst en weten alles van het nieuwe ontwikkelen. Zij hebben de crisis gebruikt om tegen bodemprijzen goede ontwikkellocaties in te kopen. Die kunnen ze nu goed verhuren en verkopen nu de markt naar grote hoogte is gestuwd. Ze konden laag inkopen, omdat ze in tegenstelling tot veel andere partijen kapitaalkrachtige aandeelhouders en partners hadden die niet afhankelijk waren van de bank. Er zijn meer van dit soort ontwikkelaars voor wie de crisis juist een geluk bij een ongeluk betekende. Meestal zijn dat bedrijven in particuliere handen als Maarsen Groep, Kroonenberg, Heren2, Caransa Groep, Ivy Group, Segesta, Leyten en Zadelhoff.
Zo’n toegang tot kapitaal is misschien gemakkelijk, maar dít is niet Het Nieuwe Ontwikkelen. De nieuwe manier van ontwikkelen was het thema tijdens een PropertyNL Briefing, waar naast Van Veggel en Meijer ook Michel Leemhuis (Kadans Science Partner), Gerad Schoenaker (Sens Real Estate) en Toon Haverals (Life) spraken. Ontwikkelaars hebben diverse manieren gevonden om hun risicoprofiel te verlagen. Hoewel ze allemaal een verschillende aanpak hebben, opereren ze opvallend veel op dezelfde wijze, die afwijkt van wat voor de crisis gebruikelijk was:

1. Klant is koning
Nieuwe ontwikkelaars zeggen het niet alleen, ze menen het ook. Als er vroeger ‘klant’ werd gezegd, werd eigenlijk de aandeelhouder bedoeld. Nu is de klant de gebruiker van het gebouw, waarbij er niet vanuit het gebouw, maar vanuit de gebruiker wordt gedacht. De crisis heeft geleerd dat alles staat of valt met de verhuur en dat traditioneel asset management daarin te kort schiet. De ontwikkelaar moet weten wat zijn huurder doet en denkt, zodat hij snel op veranderingen kan inspelen.
De nieuwe ontwikkelaar is een dus full service provider, die steeds verdergaand in de business van zijn huurder zit. Dat gaat van het aantrekken van flexibele kantoorverhuurders en het opzetten van hippe koffiebarretjes in de lounge tot het zelf opzetten van broedplaatsen en het aanbieden van startersfinancieringen. Voor winkels doet omzetgerelateerde huur opgang en bij woningen is het co-makership uitgevonden.

2. Samenwerken
Tegenwoordig hebben we een deeleconomie, dus het is samenwerken wat de klok slaat. De nieuwe ontwikkelaar heeft een kleine kernorganisatie (bijvoorbeeld COD: 10 medewerkers, Top Vastgoed: 2, City Pads: 6). Daaromheen wordt in netwerken samengewerkt met andere organisaties. Van Veggel: ‘Voor de crisis was samenwerking tussen MAB en Multi echt ondenkbaar, maar nu koppelen we ons kapitaal en onze expertise aan die van anderen.’ COD werkt bijvoorbeeld voor het NHow Amsterdam RAI Hotel samen met Being Development.
Deelnemingen in elkaar zijn ook gebruikelijker dan vroeger. Borghese heeft een 50% aandeel in COD, waarbij de samenwerking veel verder gaat dan alleen kapitaal investeren. COD op zijn beurt heeft weer een aandeel in B-Amsterdam. Kadans heeft een samenwerking met Oak Tree, waarbij de investeerder niet alleen kapitaal levert.

3. Diversiteit aan kapitaal
Met de crisis viel de bank als financier weg, de traditionele kapitaalbron van de ontwikkelaar. Hoewel banken zich weer in het spel mengen, hebben ontwikkelaars inmiddels een diversiteit aan kapitaalbronnen ontdekt die per project kunnen verschillen. Dat gaat van puur gedelegeerd ontwikkelen tot werken met een earn-out regeling met een belegger of het aantrekken van stille vennoten. Er kan vroeg in het traject verkocht worden aan de belegger, waarbij die ook tekent voor de financiering. Institutionele beleggers als Bouwinvest en Syntrus Achmea liften op die manier mee op de bagagedrager van de ontwikkelaar.

Ook zijn buitenlandse investeerders als financier zijn in het gat besprongen: zo wordt Megastores van MRP gefinancierd door het Japanse Nomura, terwijl het ontwikkelingsvehikel zelf een joint venture is tussen MRP en investeringsmaatschappij CQS. Maanplein in Den Haag van COD en Borghese wordt gefinancierd door het internationale GreenOak.

4. Diversiteit aan ontwikkelingen
De nieuwe ontwikkelaar doet veel meer verschillende soorten ontwikkelingen dan vroeger. Pur sang kantoorontwikkelaar OVG ontwikkelt woningen op de Zuidas. Vorm doet niet alleen nieuwbouw, maar heeft een aparte organisatie voor transformaties opgericht. Ook is er binnen de verschillende functies meer diversiteit. Er zijn studenten-, starters- en seniorenwoningen en kantoren zijn regulier, maar kunnen ook broedplaatsen zijn of geschikt voor het nieuwe werken.

5.Herontwikkelen
Herontwikkelen of transformeren is het devies. Nieuwbouw gebeurt wel, maar nauwelijks meer in de groene wei. Nieuwbouw vindt vooral plaats bij transformatie, die dan veelal niet alleen een enkel gebouw betreft. Hele gebieden verkleuren, waarbij de huidige cashflow van nog zittende huurders ontwikkelaars een rustig tempo gunnen. Zo heeft Heren2 alvast positie ingenomen op de Oranjewerf in Amsterdam-Noord, waar momenteel nog Damen Shipyards zit.

6. Flexibileit
Nu transformaties zo populair zijn, lopen ontwikkelaars tegen de fysieke grenzen van het gebouw aan. Een kantoor is niet zomaar om te bouwen tot woning. Hoe risicoverlagend zou het zijn als dat wel kon? Dan kon niet alleen het gebouw goedkoper getransformeerd worden als de vraag anders wordt, maar kon tot het laatste moment de gebruiksfunctie nog open liggen.

Stand van zaken Commercieel Vastgoed 2018

De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed heeft een goed jaar achter de rug, dit blijkt uit cijfers van NVM Business. In 2018 liet het beschikbare aanbod van commercieel vastgoed een verdere daling zien. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte bleef op niveau. Vooral de grote vraag naar logistiek vastgoed viel op. De winkelmarkt werd daarentegen met een dalende vraag geconfronteerd.

Door de ruime beschikbaarheid van geld en de lage rentetarieven op de kapitaalmarkt bleef het investeringsvolume op de beleggingsmarkt in 2018 op niveau. Uitgaande van de cijfers van NVM Business werd er in totaal voor circa € 10,45 miljard in commercieel vastgoed, kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels, geïnvesteerd. Door de grote vraag en het gebrek aan geschikt aanbod gingen de aanvangsrendementen voor kantoren en bedrijfsruimten vorig jaar verder omlaag.
Bron: NVM

Kantorenmarkt

De vraag naar kantoorruimte ging in 2016 flink omhoog. Het op de vrije markt gerealiseerde transactievolume lag met 1,16 miljoen m² ver boven het niveau van het jaar ervoor. De grote vraag naar kantoren gaf ook een positieve impuls aan de leegstand. Het direct beschikbare aanbod daalde vorig jaar tot 7,75 miljoen m².
Behalve de goede vraag naar kantoren zorgde ook het grote aantal onttrekkingen van kantoren aan de voorraad voor een daling van het aanbod. Niettemin stond eind 2016 nog 16% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. 

Dat lijkt veel, maar een groot deel van dit aanbod is sterk verouderd en sluit niet goed aan op de vraag. Doordat er in de afgelopen jaren weinig nieuwe kantoren aan de voorraad zijn toegevoegd, dreigt hier en daar een tekort aan goede kantoorruimte te ontstaan. Die situatie doet zich vooral voor in Amsterdam. Hoewel de kantorenmarkt als geheel een positief beeld opleverde, waren er toch gebieden in ons land waar vorig jaar door een daling van de opname of een stijging van de leegstand de verhouding tussen vraag en aanbod verslechterde. Deze situatie deed zich vooral voor in de drie noordelijke provincies en in Zuid-Holland. In Noord-Holland, Utrecht en Noord-Brabant daarentegen was het beeld omgekeerd en trad een verbetering op.

Hoewel de kantorenmarkt als geheel een positief beeld opleverde, waren er toch gebieden in ons land waar vorig jaar door een daling van de opname of een stijging van de leegstand de verhouding tussen vraag en aanbod verslechterde. Deze situatie deed zich vooral voor in de drie noordelijke provincies en in Zuid-Holland. In Noord-Holland, Utrecht en Noord-Brabant daarentegen was het beeld omgekeerd en trad een verbetering op.

Bedrijfsruimte

Bedrijven die actief zijn in de sectoren bouw, handel, industrie en logistiek, hebben het afgelopen jaar een positieve ontwikkeling doorgemaakt; er werden meer bedrijven opgericht en minder faillissementen uitgesproken. Daarnaast nam het ondernemersvertrouwen toe.
De positieve gang van zaken had ook zijn weerslag op de markt voor bedrijfsgebouwen. In 2016 werden meer vierkante meters bedrijfsruimte opgenomen dan het jaar ervoor. Bovendien daalde het beschikbare aanbod van bedrijfsruimten met 10%.
De gemiddelde huurprijs van een vierkante meter bedrijfsruimte was in 2016 het hoogst in Den Haag en Amsterdam, en het laagst in Venlo, Tilburg en Enschede. Uiteraard spelen hierbij naast de locatie ook het bouwjaar en de kwaliteit van de bedrijfsruimte een rol. In Zwolle en Den Haag is de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte het afgelopen jaar het hardst gestegen. In Tilburg is de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte het sterkst gedaald. 

 

Winkelruimte

Hoewel de start van 2016 met het omvallen van de V&D niet positief was, kan de Nederlandse winkelmarkt terugkijken op een bevredigend jaar. Dankzij de snelle wederverhuur van een groot aantal voormalige V&D-panden kwam de winkelopname uit op een record van 1,1 miljoen vierkante meter.

De belangrijkste graadmeters lieten in 2016 een duidelijke verbetering zien ten opzichte van het jaar ervoor. Zo nam zowel het aanbod als de leegstand voor het eerst in jaren af en liet ook het aantal faillissementen in de detailhandel een daling zien.  

Winkelleegstand is vooral een lokaal probleem. In grote en in kleine gemeenten is de leegstand per hoofd van de bevolking het kleinst. Oisterwijk en Beverwijk voeren de lijst aan met gemeenten waar per hoofd van de bevolking het winkelaanbod het grootst is. In deze gemeenten staat per inwoner bijna één vierkante meter winkelruimte te huur of te koop.